為了全面貫徹溫家寶總理在“兩會(huì)”政府工作報(bào)告中提出的“大力發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)”的指示精神，進(jìn)一步落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)穩(wěn)定、健康、持續(xù)發(fā)展，今年以來，四川省的《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》和成都市《關(guān)于進(jìn)一步做好全市物業(yè)管理工作的意見》相繼出臺(tái)。再次基礎(chǔ)上，政府主管部門還積極推出一些列具體扶持措施，大大促進(jìn)了成都市物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

完善相關(guān)政策法規(guī)，促進(jìn)和諧物管建設(shè)

1.出臺(tái)兩個(gè)文件。

多年來，在實(shí)施行業(yè)監(jiān)管和行業(yè)發(fā)展研究過程中，就如何推動(dòng)物業(yè)管理的健康、持續(xù)發(fā)展，成都市相關(guān)主管部門達(dá)成了一個(gè)共識(shí)：要切實(shí)化解矛盾，減少糾紛，就一定要在政策和法規(guī)的層面做好頂層設(shè)計(jì)。

為此，去年三月份，借成都市葛紅林市長到市房管局調(diào)研的東風(fēng)，推動(dòng)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好全市物業(yè)管理工作的意見》。這一文件對(duì)于成都市物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展具有重要意義。比如，文件提出推行物業(yè)管理全覆蓋，明確規(guī)定：農(nóng)民集中居住區(qū)100戶以上規(guī)模的，必須實(shí)行物業(yè)管理。在成都市，這意味著物業(yè)管理項(xiàng)目將增加1500多個(gè)，這是一個(gè)很大的市場。

另一個(gè)文件是今年3月29日出臺(tái)的《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》。作為四川省物業(yè)管理行業(yè)專家代表，我全程參與了條例的出臺(tái)過程。這個(gè)條例的出臺(tái)歷時(shí)兩年半，做了大量的調(diào)研工作。當(dāng)初設(shè)想這個(gè)條例至少要管5至10年，否則我們寧愿不出臺(tái)。條例出臺(tái)后，業(yè)界歸納出了總計(jì)36個(gè)亮點(diǎn)。比如，物業(yè)管理中空置房物業(yè)費(fèi)的問題，四川省之前的相關(guān)文件規(guī)定：空置房半價(jià)收取物業(yè)費(fèi)；而新出臺(tái)的《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：空置房也要足額繳納物業(yè)費(fèi)。

總之，通過出臺(tái)政策，指導(dǎo)、規(guī)范、促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的作用十分顯著。對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)自身而言，我們應(yīng)該積極爭取，參與到政策層面，從頂層設(shè)計(jì)上去規(guī)范、引導(dǎo)乃至扶持行業(yè)的發(fā)展。

2.提質(zhì)擴(kuò)面，推動(dòng)城鄉(xiāng)物業(yè)管理全覆蓋。

這個(gè)方面的問題，《中國物業(yè)管理》雜志已經(jīng)給予了很多的關(guān)注，在此，就不再展開講了。但是，我們成都市有兩個(gè)概念要告訴大家：物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理其他管理人。成都市在推進(jìn)城鄉(xiāng)物業(yè)管理全覆蓋的過程中，沒有死角——物業(yè)服務(wù)企業(yè)不管的，由物業(yè)管理其他管理人。在成都市首批試點(diǎn)中，錦江區(qū)在此方面做得非常好。

3.鼓勵(lì)和推動(dòng)政府單位購買服務(wù)。

成都市《關(guān)于進(jìn)一步做好全市物業(yè)管理工作的意見》明確規(guī)定，為了鼓勵(lì)和推動(dòng)行業(yè)的發(fā)展，所有政府機(jī)關(guān)物業(yè)都要購買服務(wù)，這是一個(gè)很大的市場。

此外，成都市還設(shè)立了一個(gè)96110信息臺(tái)。最近，信息臺(tái)和氣象臺(tái)進(jìn)行合作，今年的幾次大雨，都是氣象臺(tái)為我們行業(yè)及時(shí)發(fā)布的信息。從實(shí)踐來看，類似形式的合作對(duì)行業(yè)的發(fā)展也有非常好的促進(jìn)作用。

著力解決行業(yè)發(fā)展中的熱點(diǎn)難題問題

1.發(fā)布兩個(gè)地方標(biāo)準(zhǔn)。

在成都市房管局的組織下，由成都市技術(shù)監(jiān)督局設(shè)計(jì)院推出了兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，解決了兩個(gè)問題。一個(gè)是《維修資金分類指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》。該不該使用維修資金，看一看這個(gè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)就知道了，公信度強(qiáng)，權(quán)威性高，解決了很多矛盾問題。第二個(gè)是對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行等級(jí)劃分。成都市技術(shù)監(jiān)督局將物業(yè)服務(wù)劃分出五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，以前，業(yè)主總是感覺自己的錢交多了，企業(yè)總是覺得錢收少了?，F(xiàn)在，業(yè)主交多少費(fèi)用可以享受哪些服務(wù)都有了明確的規(guī)定，權(quán)威性增強(qiáng)了，解決了質(zhì)價(jià)相符的問題，效果非常好。自去年12月發(fā)布至今，涉及到物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的糾紛越來越少了。

2.完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法。

目前，我們正在與成都市發(fā)改委、物價(jià)局討論這個(gè)問題。新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法有望在黨的十八大會(huì)議后出臺(tái)。新辦法出臺(tái)后，將解決幾個(gè)實(shí)實(shí)在在的問題。比如，裝修期間，廢渣處理原來收費(fèi)是2元錢/平方米，現(xiàn)在要翻倍到4元錢。裝修管理費(fèi)、電梯管理費(fèi)原來是1分錢/平方米，現(xiàn)在有望調(diào)到6分錢或9分錢。還有物業(yè)管理收費(fèi)的備案問題，我們實(shí)行的是5級(jí)標(biāo)準(zhǔn)管理，1-4級(jí)可以無須備案，直接通過，5級(jí)以上就要到物價(jià)局備案。再就是關(guān)于一些費(fèi)用的代收和墊支問題，這次要通過物價(jià)局的文件明確規(guī)定：禁止任何單位和個(gè)人要求物業(yè)服務(wù)公司代收和墊支任何其他費(fèi)用。

3.維修應(yīng)急預(yù)案綠色通道。

成都市開通了維修應(yīng)急預(yù)案綠色通道，對(duì)涉及的物業(yè)管理中的12個(gè)問題，開辟綠色通道，快速解決問題。比如，電梯壞了，可以直接找綠色通道，應(yīng)急使用維修資金，從根本上解決了維修資金使用難的問題。

4.主管部門與法院聯(lián)合舉行糾紛調(diào)解座談會(huì)。

這個(gè)糾紛調(diào)解座談會(huì)主要是通過中級(jí)人民法院來解決物業(yè)管理糾紛中的風(fēng)險(xiǎn)邊界問題。目前，行業(yè)主管部門與法院已就13個(gè)問題達(dá)成了共識(shí)。比如，物業(yè)服務(wù)公司不是包治百病的，責(zé)任是有邊界的。業(yè)主家里被盜、高空墜物、車子丟失等等，該不該物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)？以后在涉及到這些問題時(shí)有了解決辦法。

加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)的設(shè)立指導(dǎo)和業(yè)委會(huì)的管理與培訓(xùn)

物業(yè)管理的發(fā)展離不開業(yè)主，業(yè)主是物業(yè)管理最重要的主體之一。因此，物業(yè)服務(wù)業(yè)要真正轉(zhuǎn)型和發(fā)展，業(yè)主專業(yè)和相關(guān)法律素質(zhì)的提高勢在必行。為此，成都市做了以下幾件事：

1.行業(yè)協(xié)會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)工作研究會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)工作研究會(huì)由業(yè)主委員會(huì)主任代表、行業(yè)專家代表，政府代表、法官代表和律師代表組成。業(yè)主委員會(huì)工作研究會(huì)今年研究的主題是業(yè)主委員會(huì)的工作成就和議事流程。

2.明確業(yè)主大會(huì)設(shè)立率等幾個(gè)重要問題。

一是要求確保業(yè)主大會(huì)設(shè)立率2012年全市達(dá)到60%，2013年達(dá)80%；二是所有未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)不能對(duì)物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)；三是在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立之前，小區(qū)設(shè)施設(shè)備的管理和維修歸開發(fā)商負(fù)責(zé)。

3.制定業(yè)委會(huì)培訓(xùn)大綱和教輔導(dǎo)材。

業(yè)主委員會(huì)成員專業(yè)能力和法律素質(zhì)的提高，有助于他們完善職責(zé)、盡職盡責(zé)。同時(shí)，作為物業(yè)管理的一方責(zé)任主體，有助于其推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。今年，成都市預(yù)計(jì)培訓(xùn)業(yè)主委員會(huì)主任和副主任1000余人。在接下來預(yù)計(jì)用三年的時(shí)間，對(duì)所有業(yè)主委員會(huì)主任和副主任輪流培訓(xùn)一次。

政策扶持撬動(dòng)了行業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展?？梢哉f，成都市相關(guān)條例、政策的出臺(tái)和措施的推行，不僅使成都市物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展有了政府的支持，政策法律的保障，同時(shí)，也標(biāo)志著成都物業(yè)服務(wù)業(yè)逐布走向成熟，行業(yè)得以健康、持續(xù)發(fā)展。

編輯：楊萌