為了全面貫徹溫家寶總理在“兩會(huì)”政府工作報(bào)告中提出的“大力發(fā)展物業(yè)服務(wù)”的指示精神，進(jìn)一步落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)穩(wěn)定、健康、持續(xù)發(fā)展。2012年，四川省《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》和成都市《關(guān)于進(jìn)一步做好全市物業(yè)管理工作的意見》相繼出臺(tái)，并采取一些列支持措施，這政策和措施對(duì)成都市物業(yè)服務(wù)發(fā)展來說意義非凡。

一是完善相關(guān)政策法規(guī)，促進(jìn)和諧物管建設(shè)

1.出臺(tái)兩個(gè)文件。

多年來，在建設(shè)物業(yè)管理方面，成都市相關(guān)主管部門，在管理和研究行業(yè)發(fā)展過程中，達(dá)成一個(gè)共識(shí)：行業(yè)條例政策出臺(tái)后，要切實(shí)化解矛盾，減少糾紛，一定要到政策和法規(guī)的層面做好頂層設(shè)計(jì)。為此，去年三月份，借葛紅林市長(zhǎng)到房管局調(diào)研的東風(fēng)，推動(dòng)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好全市物業(yè)管理工作的意見》，以更好地推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展。比如，推行物業(yè)管理全覆蓋，文件明確規(guī)定：農(nóng)民集中居住區(qū)100戶以上規(guī)模的都必須實(shí)行物業(yè)管理，這意味著物業(yè)管理項(xiàng)目增加了1500個(gè)，這是一個(gè)很大的市場(chǎng)。再者，為了鼓勵(lì)和推動(dòng)行業(yè)的發(fā)展，所有政府的物業(yè)都要購(gòu)買服務(wù)，這又是一個(gè)更大的市場(chǎng)。

另外一個(gè)是今年3月29日出臺(tái)的《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》。作為四川省的行業(yè)專家，條例出臺(tái)我全程參與。這個(gè)條例的出臺(tái)歷時(shí)兩年半，做了大量的調(diào)研工作。當(dāng)初設(shè)想這個(gè)條例要管5—10年，否則我們寧愿不出臺(tái)。《條例》總計(jì)大概有36個(gè)亮點(diǎn)，這些都是行業(yè)的生命所在。比如，物業(yè)管理中空置房物業(yè)費(fèi)的問題，四川省之前的相關(guān)文件規(guī)定：空置房半價(jià)收取物業(yè)費(fèi)；而新出臺(tái)的《條例》規(guī)定：空置房也要足額繳納物業(yè)費(fèi)。

總之，通過出臺(tái)政策指導(dǎo)、規(guī)范、促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的作用顯著，我們應(yīng)該積極參與到政策層面去，從頂層設(shè)計(jì)上去規(guī)范行業(yè)的發(fā)展。

2.提質(zhì)擴(kuò)面，推動(dòng)城鄉(xiāng)物業(yè)全覆蓋。

這個(gè)方面雜志關(guān)注的已經(jīng)很多了，在此就不展開了，但我們成都市有兩個(gè)概念要告訴大家：物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理其他管理人。我們推行物業(yè)管理城鄉(xiāng)物業(yè)全覆蓋沒有死角，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不管的，還有我們物業(yè)管理其他管理人。成都市首批試點(diǎn)中，錦江區(qū)做的非常好，感興趣的可以借鑒。

3.鼓勵(lì)和推動(dòng)政府單位購(gòu)買服務(wù)。

這個(gè)前面已經(jīng)講過，這里不再重復(fù)。此外，成都市還設(shè)立了一個(gè)96110信息臺(tái)。最近，信息臺(tái)和氣象臺(tái)進(jìn)行合作，今年的幾次大雨，都是氣象臺(tái)為我們及時(shí)發(fā)布的信息，類似形式的合作對(duì)行業(yè)的發(fā)展也有非常好的促進(jìn)作用。

二是著力解決行業(yè)發(fā)展中的熱點(diǎn)難題問題

1.發(fā)表兩個(gè)地方標(biāo)準(zhǔn)。

在房管局的組織下，由成都市技術(shù)監(jiān)督局設(shè)計(jì)院推出了兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，解決兩個(gè)問題。一個(gè)是《維修資金分類指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，該不該使用維修資金，看一看指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)就知道了，公信度強(qiáng)，權(quán)威性高，解決了很多矛盾問題。第二個(gè)是對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行等級(jí)劃分，市技術(shù)監(jiān)督局將物業(yè)服務(wù)劃分出五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，以前，業(yè)主總是感覺自己的錢交多了，企業(yè)總是覺得錢收少了?，F(xiàn)在，業(yè)主交多少費(fèi)用可以享受哪些服務(wù)都有了明確的規(guī)定，權(quán)威性增強(qiáng)了，解決了質(zhì)價(jià)相符的問題，效果非常好。自去年12月發(fā)布至今，涉及到物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的糾紛越來越少了。

2.成都發(fā)改委完善出臺(tái)服務(wù)收費(fèi)辦法。

目前，我們正在與成都市發(fā)改委、物價(jià)局討論這個(gè)問題，該辦法有望在黨的十八大會(huì)議后出臺(tái)，有望解決幾個(gè)實(shí)實(shí)在在的問題。比如，裝修期間，廢渣處理原來收費(fèi)是2元錢/，現(xiàn)在要翻倍到4元錢。裝修管理費(fèi)、電梯管理費(fèi)原來是1分錢/平方米，現(xiàn)在有望調(diào)到6分錢或9分錢。還有物業(yè)管理收費(fèi)的備案問題，我們實(shí)行的是5級(jí)標(biāo)準(zhǔn)管理，1-4級(jí)可以不要備案，直接通過，5級(jí)以上就要到物價(jià)局備案。再就是關(guān)于收費(fèi)代收和墊支的問題，這次要通過物價(jià)局的文件明確規(guī)定：禁止任何單位和個(gè)人要求物業(yè)服務(wù)公司代收和墊支任何其他費(fèi)用。

3.維修應(yīng)急預(yù)案綠色通道。

以后涉及的物業(yè)管理中的12個(gè)問題，比如，電梯壞了，可以直接找綠色通道，應(yīng)急使用維修資金，從根本上解決了維修資金使用難的問題。

4.市主管部門與市中院聯(lián)合舉行糾紛調(diào)解座談會(huì)。

這個(gè)座談會(huì)主要是通過中級(jí)人民法院來解決物業(yè)管理糾紛中的風(fēng)險(xiǎn)邊界問題，共有13個(gè)問題達(dá)成了共識(shí)。物業(yè)服務(wù)公司不是包治百病的，責(zé)任是有邊界的。業(yè)主家里被盜、高空墜物、車子丟失等等，該不該物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)？以后在涉及到這些問題時(shí)有了解決辦法。比如，如果業(yè)主家里被盜，物業(yè)服務(wù)公司的責(zé)任比例是15%。

三是加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)的設(shè)立指導(dǎo)和業(yè)委會(huì)的管理與培訓(xùn)

這是行業(yè)發(fā)展中另一個(gè)責(zé)任主體問題。物業(yè)管理的發(fā)展離不開業(yè)主，業(yè)主是責(zé)任的主體，業(yè)主的專業(yè)和相關(guān)法律素質(zhì)的提高勢(shì)在必行，為此，成都市做了一下幾件事：

1.市物協(xié)成了業(yè)主委員會(huì)工作研究會(huì)。

由業(yè)主委員會(huì)主任代表、行業(yè)專家代表，政府代表、法官代表和律師代表組成業(yè)主委員會(huì)工作研究會(huì)，今年研究的主題是業(yè)主委員會(huì)的工作成就和議事流程。

2.明確業(yè)主大會(huì)的設(shè)立率。

成都市以政府工作報(bào)告的形式，一是要求確保業(yè)主設(shè)立率2012年全市達(dá)到60%，2013年達(dá)80%。二是所有沒有設(shè)立業(yè)主大會(huì)委員會(huì)的小區(qū)不能調(diào)價(jià)，三是在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立之前，小區(qū)設(shè)施設(shè)備的管理和維修歸開發(fā)商負(fù)責(zé)。

3.制定了業(yè)委會(huì)培訓(xùn)大綱和教輔導(dǎo)材。

今年預(yù)計(jì)培訓(xùn)業(yè)主委員會(huì)主任和副主任達(dá)到1000人。預(yù)計(jì)用三年的時(shí)間，對(duì)其輪流培訓(xùn)一次。業(yè)主委員會(huì)成員專業(yè)能力和法律法規(guī)素質(zhì)的提高，有助于他們完善職責(zé)、盡職盡責(zé)，同時(shí)有助于另一方責(zé)任主體推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

    總之，相關(guān)條例、政策的出臺(tái)和措施的推行，不僅使成都市物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展有了政府的支持，政策法律的保護(hù)，同時(shí)也標(biāo)志著成都物業(yè)服務(wù)管理逐漸走向成熟，并繼續(xù)向前快速發(fā)展。