物業(yè)服務(wù)企業(yè)在無(wú)助中掙扎 在困境中生存

　　都物業(yè)服務(wù)企業(yè)從出生到現(xiàn)在，不過(guò)短短十余個(gè)年頭，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)中成長(zhǎng)，在輝煌中成熟。可是她的腳步是蹣跚的，她的步履是艱難的，個(gè)中艱辛，難以為人道。

　　十余年的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)經(jīng)過(guò)了從企業(yè)時(shí)代到業(yè)主時(shí)代的過(guò)渡。所謂企業(yè)時(shí)代，是指企業(yè)有一定的自主權(quán)、工作權(quán)、話(huà)語(yǔ)權(quán)，企業(yè)有自己的發(fā)展和歷練 空間，所謂業(yè)主時(shí)代的顯著標(biāo)志是指業(yè)主有序而有意識(shí)的介入物業(yè)服務(wù)的全過(guò)程。換言之，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)不完全取決于自己，而是要在很大程度上取決于業(yè)主的“臉 色”，而業(yè)主的好臉色，源自于付出最少的亙古不變的費(fèi)用換取最優(yōu)秀不斷上升的服務(wù)質(zhì)量。這樣問(wèn)題就來(lái)了，任何企業(yè)都是以經(jīng)濟(jì)盈利為最高存在原則，不盈利的 企業(yè)不論它的服務(wù)質(zhì)量有多高，管理水平有多好，和諧程度有多好，它都不是企業(yè)的終極目標(biāo)，也不能衡量一個(gè)企業(yè)的好。不應(yīng)該把社會(huì)效益過(guò)多的加在一個(gè)岌岌可 危的企業(yè)身上，社會(huì)效益的體現(xiàn)，必須是以經(jīng)濟(jì)效益為基礎(chǔ)的，否則就是無(wú)源之水，無(wú)本之木。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前面臨的生存環(huán)境，可用嚴(yán)峻來(lái)概括，其惡劣程度已到了實(shí)在難以承受的地步，很多企業(yè)已經(jīng)到了難以為繼，命懸一線(xiàn)之境。本公司在2008年 1-3月接收了14個(gè)樓盤(pán)，其中11個(gè)均為二手樓盤(pán)。經(jīng)了解，多為前任物業(yè)企業(yè)，經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重虧損，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，而不得不選擇了退出項(xiàng)目，更有甚者，有 的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日益嚴(yán)峻的環(huán)境中因無(wú)力走出困境而紛紛倒閉。

　　當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的困境主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
一、人力資源成本大幅上升
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要服務(wù)類(lèi)型為居住物業(yè)，居住物業(yè)定價(jià)往往偏低，從而決定收入的60%用于人工費(fèi)用，這一點(diǎn)上說(shuō)明我們的企業(yè)是“吃 飯”物業(yè)，主要解決的是就業(yè)問(wèn)題，1996年我公司秩序維護(hù)員的平均月工資為420元，加上相關(guān)費(fèi)用，工資總數(shù)為500元/月左右，現(xiàn)在的最低月工資標(biāo)準(zhǔn) 為650元，加上月保險(xiǎn)費(fèi)用212元（綜合社會(huì)保險(xiǎn)）、生活費(fèi)180元，其他相關(guān)費(fèi)用120元，合計(jì)1162元，漲幅132.4%。截止07年末，政府對(duì) 最低的工資標(biāo)準(zhǔn)先后進(jìn)行了調(diào)整，分別為：450元、580元、650元，非全日制用工小時(shí)最低工資標(biāo)準(zhǔn)也由3.70元、4.30元、4.90元，分別調(diào)整 為：4.90元、5.60元、6.40元，各檔的上調(diào)幅度為在30%—32.4%之間，人力資源成本的大幅上升，成為企業(yè)不能承受之重。

二、物價(jià)上漲，造成劇烈成本增加
　　近年來(lái)伴隨著物價(jià)不斷上漲造成員工的生活成本也大幅度提高。1996年的時(shí)候員工的平均生活費(fèi)在成都只需支出80元/月左右，近年隨著通貨膨脹，員工的生活費(fèi)支出也直逼180—200元/月。

　　水電費(fèi)的價(jià)格上調(diào)也是物業(yè)服務(wù)成本上升的突出原因。以成都市近年來(lái)水電費(fèi)為例：
（一）2003年至今自來(lái)水價(jià)格： 

 （二）2003年至今電費(fèi)的價(jià)格：
2003年

2005年
 
2007年非居

　 　問(wèn)題是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公共能耗費(fèi)用水、電的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是按服務(wù)行業(yè)和非居用電來(lái)執(zhí)行的，事實(shí)上物業(yè)的公共能耗水電只是用于維持居住物業(yè)居民生活的一部份。 物業(yè)服務(wù)的能耗費(fèi)之高也就可想而知了。據(jù)我們對(duì)5個(gè)電梯樓盤(pán)的收支費(fèi)用調(diào)查統(tǒng)計(jì)：能耗費(fèi)用占到了物業(yè)費(fèi)收入的26%?—41%，再加上人工費(fèi)用等其他費(fèi) 用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān)苦不堪言。

（三）維修材料上漲

　　通過(guò)上表可以看出，維修材料費(fèi)用平均漲幅為114.3%。現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的無(wú)奈局面 是，所有的費(fèi)用都在調(diào)高，所有的價(jià)格都在上漲，而恒定不變的物業(yè)服務(wù)費(fèi)：1996年居住物業(yè)0.30元/m2?月,2008年仍然是0.30元/m2? 月，這就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的可憐和無(wú)奈。

三、政策稅費(fèi)因素
　　目前，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)模式為包干制，國(guó)家政策規(guī)定應(yīng)按收入5%的標(biāo)準(zhǔn)交納營(yíng)業(yè)稅、加上教育附加費(fèi)和城市建設(shè)稅， 為收入的5.8%。而政府規(guī)定的物業(yè)企業(yè)的管理費(fèi)用才是5%左右。據(jù)了解，很多老舊小區(qū)甚至2%—3%都無(wú)法達(dá)到，企業(yè)的利潤(rùn)就更談不是上了，因此造成老 舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)上不去，糾紛不斷的現(xiàn)狀也就在所難免了。

　　通過(guò)上述可以看出：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的支出，近年來(lái)兩大特點(diǎn),一是多，二是大，實(shí)為企業(yè)難以承受之重。

四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)機(jī)制
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三個(gè)特征：社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化。由于物業(yè)服務(wù)涉及千家萬(wàn)戶(hù)，根據(jù)“價(jià)格法”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)（市場(chǎng)調(diào) 節(jié)價(jià)僅限高檔物業(yè)）。成都市物價(jià)局、成都市房產(chǎn)管理局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知》（成價(jià)費(fèi)[2007]268號(hào)）：明確五城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行 政府指導(dǎo)價(jià)，基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度（見(jiàn)表）：

　　通過(guò)此表可以看出，一級(jí)服務(wù)等級(jí)即使上浮20%，有電梯的也僅為2.10元/m2?月，無(wú)電梯的為1.38/m2?月。雖然四級(jí)物業(yè)服務(wù)等級(jí)無(wú)下浮，但上浮20%也僅為有電梯0.72元/m2?月，無(wú)電梯0.42元/m2?月。

　　現(xiàn)在的問(wèn)題，一是即使業(yè)主同意上浮20%，由于基準(zhǔn)價(jià)是2004年制定的，當(dāng)時(shí)就明顯偏 低，再加上是五年來(lái)的第一次調(diào)整。與物價(jià)的上漲幅度來(lái)說(shuō)也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上的，物業(yè)企業(yè)無(wú)法擔(dān)負(fù)上漲的工資，這也難怪物業(yè)員工流動(dòng)率達(dá)到了50%—90%（秩 序維護(hù)員）程度，由此可見(jiàn)物業(yè)企業(yè)的艱辛了。二是接受四級(jí)服務(wù)的業(yè)主情愿物業(yè)企業(yè)按最低標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)也不同意上調(diào)那可憐的0.12和0.07元的費(fèi)用。這 就是造成物業(yè)企業(yè)兩難的困境：想提高服務(wù)質(zhì)量，費(fèi)用上不去；不提高服務(wù)質(zhì)量，企業(yè)的服務(wù)宗旨又不能兌現(xiàn)。

　　我們的困境在于唯獨(dú)收費(fèi)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真正的市場(chǎng)化。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)她的形態(tài)是弱小的，但弱小不等于卑微，她的歷史是短暫的，但短暫不代表沒(méi)有生 存的權(quán)利。她的好與不好、強(qiáng)與不強(qiáng)直接影響著社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。她與構(gòu)成社會(huì)的最微小的細(xì)胞有著血脈相連的維系，有道是天下未亂蜀先亂，天下未治蜀先治。 這難道不是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的描述嗎？泰戈?duì)栒f(shuō)：“小草啊，你雖然卑微，但擁有足下的土地”，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自勉，也是自嘲。我們期望，對(duì)于被譽(yù)為朝陽(yáng) 產(chǎn)業(yè)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)，能夠得到政府的扶持，業(yè)主的理解，社會(huì)的關(guān)注，歷史的認(rèn)同。我們期盼著這一天早日到來(lái)