九月二日中物協(xié)在廣西南寧召開了“2010年第三屆中國西部物業(yè)管理發(fā)展論壇暨 2010西南地區(qū)物業(yè)管理聯(lián)誼會”，會議以“物業(yè)管理已知與未知——物業(yè)管理發(fā)展與創(chuàng)新”商業(yè)模式為主題，提出了物業(yè)管理要“擴(kuò)面提質(zhì)”、“質(zhì)價相符”， 特別是要推廣全新的商業(yè)模式，全行業(yè)要進(jìn)行物業(yè)管理綜合價值與產(chǎn)業(yè)升級的思考。在這次會上，代表們暢所欲言，圍繞著會議的主題發(fā)表了各自的看法，嘉賓的發(fā) 言震撼而精彩，充分表明了代表們以會議為宗旨，以會議為指南的堅定態(tài)度。

　　物業(yè)行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段，更要堅定行業(yè)發(fā)展信心，更新思想觀念，解放思想束縛。行業(yè)要發(fā)展，企業(yè)要創(chuàng)富，已是成為當(dāng)下行業(yè)時代最強(qiáng)音，企業(yè)發(fā)展的主旋 律。企業(yè)必須具有創(chuàng)富的能力，植根創(chuàng)富的意識，企業(yè)方能在激烈的競爭中立于不敗。企業(yè)創(chuàng)富能力的具備，需要深入對市場進(jìn)行研究，這種研究就是要深入到業(yè)主 個性化需求中去，全方位多角度滲透到業(yè)主生活的方便與精神層面的提升中，這才是物業(yè)企業(yè)長久、健康發(fā)展的必由之路、康莊大道。

　　如何深入？怎樣滲透？

　　筆者近日讀到一本解讀星巴克成功秘訣的書，深受啟發(fā)。星巴克的經(jīng)營者這樣界定人的生活模式：人在生活中有三種空間，第一空間指家 庭，第二空間指工作單位，第三空間則是除了家庭、工作以外的空間。第三空間是星巴克品牌成功的內(nèi)在決定性因素，正是通過對第三空間的深入研究，使星巴克將 其他競爭對手遠(yuǎn)遠(yuǎn)的甩在身后。星巴克對第三空間的定位是：
　　1、 一個可以振奮人心并重新思考的感性空間；
　　2、 一個讓人感受到熱忱及活力的隨性環(huán)境；
　　3、 一個獨具設(shè)計感及優(yōu)雅特質(zhì)，并且相當(dāng)友善及親切的所在；
　　4、 具有舒適溫馨的感覺，并能給人帶來啟發(fā)及驚喜地方。
　　5、 與社區(qū)融合一個隨性空間，一個人們悠閑交流聚會的場所。

　　方便、舒適、溫馨、近在咫尺，這不正是業(yè)主生活的追求和渴望的全部所在嗎？星巴克的成功不正是印證了人們對生活的追求和渴望嗎？我們在客戶的身邊，客 戶在我們周圍，我們具有多么廣泛的資源和優(yōu)勢啊，這就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)業(yè)能夠升級也必　　須升級的希望之所在，我們找到了全新全贏的商業(yè)模式。

　　在我們是用智慧實現(xiàn)創(chuàng)富，在業(yè)主是用財富換取空間。

　　我們不只盯著業(yè)主的生活口袋，更應(yīng)盯住業(yè)主的精神錢柜，為此我們應(yīng)該做到：

　　第一步，做好分析與調(diào)研。

　　要對我們所服務(wù)的物業(yè)類型業(yè)主做一個全面的分析調(diào)研，對業(yè)主的需求進(jìn)行深入的調(diào)查，通過詳細(xì)的問卷調(diào)查，摸清楚業(yè)主的不同需求，針對業(yè)主的結(jié)構(gòu)層次，設(shè)計提供與之相匹配的不同層次的服務(wù)內(nèi)容。

　　第二步，確定自身的優(yōu)勢與方式。

　　每一個企業(yè)都有各自的特點與優(yōu)勢，充分利用自己的優(yōu)勢，發(fā)揮自身的特長事關(guān)重要。凡事可以借鑒，但不可盲目借鑒，更忌諱照單全收。對自己準(zhǔn)確把脈后， 通過物業(yè)協(xié)會的穿針引線，在行業(yè)內(nèi)找到與自己相似的并已經(jīng)成功的企業(yè)“走出去，請進(jìn)來”，認(rèn)真學(xué)習(xí)，掌握方法，以求開悟，從而確定自己的商業(yè)模式的運(yùn)作方 式。我們認(rèn)為：如果你目前的企業(yè)規(guī)模較小，在某個領(lǐng)域又不能很快建立起隊伍，或者某個企業(yè)不想自己做，怕麻煩，可以把資源與優(yōu)秀企業(yè)聯(lián)合經(jīng)營，這就是最簡 單的升級方式。

　　第三步，組建機(jī)構(gòu)與培養(yǎng)隊伍

　　“政策和路線決定之后，干部就是決定因素”，企業(yè)一旦決定依靠自身力量開展產(chǎn)業(yè)升級，那就要向優(yōu)秀的已成功的企業(yè)學(xué)習(xí)運(yùn)作流程和操作方法，著手組織機(jī)構(gòu)，選拔干部，培養(yǎng)人才，完善隊伍，加強(qiáng)其服務(wù)意識、服務(wù)能力的提升。

　　第四步，技術(shù)支撐與資金保障

　　接下來要做的事一是技術(shù)支撐，比較好的方法是在市場上聘請同業(yè)的專業(yè)人士，由他來組成經(jīng)營團(tuán)隊，這種方式上手快，少走彎路。二是資金保障，簡單說有兩 種方法：一種是依靠自有資金完成，量入為出；一種是員工持股，這樣可以增強(qiáng)員工參與的積極性，不論哪種方式都應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮，務(wù)求成功。

　　第五步，試點與推開。

　　以上四步完成后，先選擇一個適當(dāng)?shù)捻椖俊霸囋嚨犊凇?，我們提供的產(chǎn)品，業(yè)主反映怎么樣？效果如何？虧或贏的癥結(jié)在哪里？前期運(yùn)作因為項目的規(guī)模不夠， 盈利的可能性不大。在此階段要潛心分析利弊得失，重點是了解運(yùn)營流程，熟悉運(yùn)作的套路，加強(qiáng)上游與下游的有效連接，掌握模式，待完全成熟后再行推廣復(fù)制。

　　第六步，糾偏與改進(jìn)。

　　沒有一定時間的積累與沉淀，糾偏與改進(jìn)，要想練就適合自己的、適合市場的、成熟的商業(yè)模式只能是癡人說夢。只有懂得管理，善于管理，及時的總結(jié)、研 究、指導(dǎo)運(yùn)作行為，不斷地糾偏和持續(xù)改進(jìn)與產(chǎn)品相關(guān)的服務(wù)方式、價格，讓廣大業(yè)主所接受，才能在挑別的業(yè)主中建立自己的品牌，最后達(dá)到創(chuàng)富的終極目標(biāo)。

　　試舉幾例，解讀如何占領(lǐng)業(yè)主的第三空間，我們提供的產(chǎn)品，可以從總體上分為兩大類，一類是功能性產(chǎn)品，一類是情感性產(chǎn)品。

　　例一：小區(qū)內(nèi)設(shè)超市（功能性產(chǎn)品）

　　某小區(qū)十五萬平米，商品房，業(yè)主中生意人占多數(shù)，企業(yè)便在小區(qū)租了一套房子，內(nèi)設(shè)了約一百平米日用品超市，月營業(yè)額約30萬元，利潤額10%左右，一年盈利約40萬元，體現(xiàn)了非常好的效益。

　　例二：社區(qū)咖啡屋（情感性產(chǎn)品）

　　某公寓小區(qū)，十余萬平方米，業(yè)主大多數(shù)為工薪階層、白領(lǐng)人士，物業(yè)企業(yè)經(jīng)多方調(diào)研，決定在小區(qū)內(nèi)投資10余萬元開設(shè)一咖啡館，前三個月生意清淡，能夠維持成本，從第四月起，開始盈利，一年內(nèi)收回投資，以后逐年均有較好的收益。
例三：小區(qū)內(nèi)開設(shè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（功能性產(chǎn)品）

　　某小區(qū)靠近城市繁華地段，物業(yè)公司根據(jù)這一情況在小區(qū)內(nèi)開設(shè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)柜臺，項目體量700戶，60%為投資型，用于出租或出售，假設(shè)都用于出租，一年 簽一次合同，則有420套，控盤率30%，每年項目可出租約120套，平均一個月出租10套，傭金為一個月房租，大約1000元，全年租傭收益為12萬 元。業(yè)主出售，售傭為成交金額的2%計算，一個項目成交3-5套，傭金收入可達(dá)3-10萬元。兩項合計約15-22萬元/年，也是一筆不錯的收益。

　　物業(yè)企業(yè)的創(chuàng)富能力是企業(yè)所有能力中最本質(zhì)的能力，沒有創(chuàng)富能力的企業(yè)是長不大的，企業(yè)一定要注意“寬而不厚，大而不強(qiáng)，規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”的情況，努力探 索、挖掘、占領(lǐng)業(yè)主的第三空間，應(yīng)該是企業(yè)創(chuàng)富追求的目標(biāo)所在，這樣才是企業(yè)多贏、共贏的根本所在，才是企業(yè)永不言敗的品牌所在。

——聞濤