成都金房物業(yè)服務(wù)有限公司成立于1998年，當(dāng)時(shí)由于沒(méi)有開發(fā)商支撐，完全靠在市場(chǎng)上找項(xiàng)目。在受聘提供服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目中，絕大部分為中低檔居住物業(yè)，其中有近200萬(wàn)m²為老舊住宅小區(qū)，且大部分為5萬(wàn)m²左右的項(xiàng)目，只有個(gè)別的為近10萬(wàn)m²或以上的項(xiàng)目。

以益民苑為例，該小區(qū)是1996年交付使用的拆遷安置小區(qū)，面積約9.8萬(wàn)m²，居民1030戶，絕大部分是解困安置戶，業(yè)主收入偏低，當(dāng)時(shí)物價(jià)局核定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為0.28元/月·m²。金房物業(yè)于2000年12月通過(guò)業(yè)主委員會(huì)公開選聘，受聘提供物業(yè)服務(wù)，合同定價(jià)物業(yè)服務(wù)費(fèi)為0.25元/月·m²，且包含2元/月·戶的垃圾清運(yùn)費(fèi)。當(dāng)時(shí)的收支情況見(jiàn)下表：

隨著時(shí)間的推移，伴隨著人工費(fèi)的大幅度上漲，服務(wù)成本剛性上浮，小區(qū)的管理難度越來(lái)越大，至今未上調(diào)過(guò)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但我們通過(guò)有效運(yùn)作，加強(qiáng)成本控制，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)收益，還是取得令人滿意的效果。從2008年10月底收支平衡表可以看出還是有微利的。

我們?cè)诔杀竟芾砗晚?xiàng)目運(yùn)作方面始終堅(jiān)持保本微利原則，采取了以下措施：

重視業(yè)委會(huì)協(xié)助企業(yè)收繳費(fèi)用的能力。

從 入場(chǎng)那天起就堅(jiān)持與業(yè)委會(huì)同舟共濟(jì)，遇到難事多商量，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。例如，我們?cè)谑杖∥飿I(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇到收不到費(fèi)的情況，老舊小區(qū)“收 費(fèi)難”是普遍現(xiàn)象，每當(dāng)出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主借故不交時(shí)，我們就及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)委員上門做欠費(fèi)業(yè)主的工作，效果非常理想。這樣能夠每月確保收費(fèi) 率達(dá)到98%以上。再如小區(qū)經(jīng)營(yíng)收入的車位數(shù)量逐年增加，根據(jù)政策法規(guī)的規(guī)定，共有部分的經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主所有，但業(yè)主委員 會(huì)每年通過(guò)組織召開業(yè)主大會(huì)，公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收支情況，算清賬務(wù)，講明道理，使廣大業(yè)主充分理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的難處，最后，全體業(yè)主一致通過(guò)停車費(fèi)收 入用于小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修和補(bǔ)充公共能耗費(fèi)以及物業(yè)費(fèi)的不足。

與業(yè)主協(xié)商減少支出的有效辦法。

我們始終堅(jiān)持以業(yè)主為中心，全心全意為業(yè)主服務(wù)的理念，與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)建立良好的關(guān)系是我們一貫的追求。例如，我們每年組織廣大業(yè)主到郊外春游，農(nóng)家樂(lè)游玩一天的標(biāo)準(zhǔn)是每人15元，每個(gè)參加的業(yè)主都自愿出10元，公司出5元；又如，每當(dāng)遇到大型維修費(fèi)用和各類社區(qū)活動(dòng)，費(fèi)用較高時(shí)，公司無(wú)力承擔(dān)，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)決定是由業(yè)主和我公司按一定比例（3：7或4：6）分?jǐn)?。這樣即減少了支出成本，又開展了活動(dòng)，同時(shí)還加強(qiáng)了溝通，增進(jìn)了友誼，收到了比較好的效果。

大力開展特約服務(wù)增加企業(yè)收入。

我公司通過(guò)開展特約服務(wù)增加了收益，縮小了收支差距。下表是益民苑小區(qū)開展特約服務(wù)的月收入情況：

2008年10月益民苑特約服務(wù)收入一覽表：

通過(guò)開展針對(duì)性的特約服務(wù)增大了收益，有效地彌補(bǔ)了虧損。公司共有42個(gè)老舊小區(qū)，截止2008年底，財(cái)務(wù)報(bào)表顯示80%的老舊小區(qū)盈利，15%的老舊小區(qū)保持微利，僅有5%的 老舊小區(qū)略虧。由此可以看出，在經(jīng)營(yíng)管理方面，只要堅(jiān)持規(guī)模管理，做到實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，老舊小區(qū)也能創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益。我們正是這樣通過(guò)行之有效的方法和 途徑保證了老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的正常開展，使之成為我公司在老舊小區(qū)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理方面的一大亮點(diǎn)。既保證了公司管理規(guī)模，同時(shí)又贏得了良好的社會(huì) 口碑。

老 舊小區(qū)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)，是改善老舊住宅生活環(huán)境和提高居民生活質(zhì)量的有效模式。雖然目前仍然存在不少問(wèn)題和困難，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)堅(jiān)持不懈，認(rèn)真 研究老舊小區(qū)管理的規(guī)律和特點(diǎn)，持續(xù)提高企業(yè)自身的管理服務(wù)水平和技能，嚴(yán)格控制成本，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，在老舊小區(qū)專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)中不斷提高企業(yè)的社會(huì) 責(zé)任和行業(yè)的社會(huì)價(jià)值，樹立共管共享共維護(hù)的物業(yè)管理意識(shí)，各方主體都能從專業(yè)化物業(yè)服務(wù)中受益，我們堅(jiān)信老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理一定會(huì)大有作為。

                           作者系成都金房物業(yè)服務(wù)有限公司董事長(zhǎng)

                                                   編輯：高丹華